Warning: filesize() expects exactly 1 parameter, 0 given in /home/infolaw/info-law.ru/www/adm/modules/content/site.php on line 115

Warning: filesize() expects exactly 1 parameter, 0 given in /home/infolaw/info-law.ru/www/adm/modules/content/site.php on line 115

Warning: filesize() expects exactly 1 parameter, 0 given in /home/infolaw/info-law.ru/www/adm/modules/content/site.php on line 115

Warning: filesize() expects exactly 1 parameter, 0 given in /home/infolaw/info-law.ru/www/adm/modules/content/site.php on line 115
Комментарии к Статье 558 (гражданского кодекса) РФ Особенности продажи жилых помещений — Гражданский кодекс РФ (ГК РФ)

Гражданский кодекс РФ - один из основополагающих юридических гражданских документов государства. ПринятГосударственной Думой 21 октября 1994 года.

Состоит Гражданский кодекс из трех частей, которые вводились в действие в разное время
- часть первая от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ – «Общие положения» и «Общая часть далее …

Файлы для скачивания:
ГК РФ (часть 1) (0.94 Mb)
ГК РФ (часть 2) (1.26 Mb)
ГК РФ (часть 3) (0.27 Mb)
ГК РФ (часть 4) (1.09 Mb)
Комментарии к ГК РФ части 1 (0 Mb)
Комментарии к ГК РФ части 1 (0 Mb)
Комментарии к ГК РФ части 1 (0 Mb)
Комментарии к ГК РФ части 1 (0 Mb)
Последние изменения:
Реклама:
Реклама:

Комментарии к Статье 558 (гражданского кодекса) РФ Особенности продажи жилых помещений

1. Существенными условиями договора купли - продажи жилых помещений, как и других договоров продажи недвижимости, являются условия о его предмете и цене (см. ст. 554 и 555 и коммент. к ним).
Дополнительную особенность предмета договора составляет его целевой характер. Помещение должно быть жилым, т.е. предназначенным для проживания в нем гражданина, и зарегистрированным в этом качестве в соответствующих государственных или муниципальных органах (БТИ, администрация муниципального образования). Согласно ст. 9 Закона о жилищной политике граждане, имеющие в собственности жилые строения, расположенные на садовых и дачных земельных участках, которые отвечают требованиям нормативов, предъявляемым к жилым помещениям, вправе переоформить их в качестве жилых домов в установленном законодательством порядке.
Коммент. ст. к числу жилых относит следующие помещения: жилой дом; его часть; квартиру в многоквартирном доме; ее часть. Как правило, речь должна идти об изолированных помещениях. Исключение составляет продажа доли в жилом помещении (жилом доме или квартире), принадлежащем гражданам или юридическим лицам на праве общей долевой собственности. Согласно ст. 246 и 250 ГК, п. 10 Постановления Пленума ВС РФ N 8 от 24 августа 1993 г. "О некоторых вопросах применения судами Закона РСФСР "О приватизации жилищного фонда РСФСР" (Бюллетень ВС РФ, 1993, N 11, с. 10) участник общей долевой собственности на жилое помещение, в том числе на квартиру, вправе продать свою долю постороннему лицу, если остальные сособственники откажутся от осуществления права преимущественной покупки либо не осуществят его в течение предусмотренного ст. 250 ГК срока. Естественно, что такая доля может не совпадать с размерами имеющихся изолированных помещений.
Жилое помещение должно принадлежать гражданину или юридическому лицу на праве собственности. При этом юридическое лицо, включая собственника многоквартирного дома, обязано использовать жилое помещение исключительно для проживания в нем граждан (ст. 289 ГК).
2. Статья охватывает случаи так называемой "вторичной" купли - продажи жилых помещений, поскольку передача государственных или муниципальных жилых помещений в собственность граждан в порядке приватизации осуществляется согласно Закону РСФСР от 4 июля 1991 г. "О приватизации жилищного фонда в РСФСР"; переход права собственности на кооперативные квартиры - ранее в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 7 Закона СССР от 6 марта 1990 г. "О собственности в СССР" (Ведомости СССР, 1990, N 11, ст. 164), п. 2 ст. 13 Закона РСФСР от 24 декабря 1990 г. "О собственности в РСФСР" (Ведомости РСФСР, 1990, N 30, ст. 416), Постановлением Верховного Совета РСФСР от 24 октября 1991 г. "О порядке применения части второй статьи 7 Закона СССР "О собственности в СССР на территории РСФСР" (Ведомости РСФСР, N 44, ст. 1434), а в настоящее время согласно п. 4 ст. 218 ГК.
3. В порядке, предусмотренном коммент. ст., могут быть проданы также квартиры, покупатели которых являются собственниками соответствующих жилищных сертификатов. Согласно Указу Президента РФ от 10 июня 1994 г. N 1182 "О выпуске и обращении жилищных сертификатов" (СЗ, 1994, N 7, ст. 694) и Инструкции о порядке выпуска, обращения и погашения жилищных сертификатов на территории РФ, утв. Постановлением Федеральной комиссии по ценным бумагам и фондовому рынку при Правительстве РФ от 12 мая 1995 г. N 2, жилищный сертификат является разновидностью ценной бумаги, а именно облигацией с индексируемой номинальной стоимостью. Эмитентом такой облигации вправе выступать юридическое лицо, зарегистрированное в РФ, обладающее правом быть заказчиком строящегося жилья (получившее в установленном порядке земельный участок, проектную документацию и т.п.), либо организация, которая приобрела эти права (п. 4 Указа от 10 июня 1994 г.).
С момента приобретения гражданином или юридическим лицом жилищного сертификата между ним и эмитентом возникает обязательство. После приобретения сертификатов на сумму, составляющую не менее 30% стоимости общей площади квартиры, собственник сертификата получает право купить конкретную квартиру. При этом между ним и эмитентом заключается договор купли - продажи квартиры в рассрочку, который должен соответствовать требованиям коммент. ст. и определять порядок выплаты собственником остальных 70% ее стоимости.
Положения пп. 5 и 24 Инструкции от 12 мая 1995 г. противоречат п. 8 Указа Президента от 10 июня 1994 г. N 1182, поскольку устанавливают иное правило: собственник сертификатов приобретает право на покупку квартиры только после приобретения сертификатов на сумму, равную 100% ее стоимости. Возможные споры могут быть разрешены на основании проспектов эмиссии организаций, выпустивших жилищные сертификаты, т.к. именно проспекты являются теми условиями, на которых приобретался конкретный жилищный сертификат.
Приобретение квартиры в собственность граждан и юридических лиц по перечисленным основаниям следует отличать от предоставления жилья только гражданам, получившим государственные жилищные сертификаты. Последние выдаются лицам, лишившимся жилья в результате чрезвычайных ситуаций и стихийных бедствий (Постановление Правительства РФ от 9 октября 1995 г. N 982 "Об утверждении Порядка выпуска и погашения государственных жилищных сертификатов, выдаваемых гражданам Российской Федерации, лишившимся жилья в результате чрезвычайных ситуаций и стихийных бедствий" - СЗ, 1995, N 42, ст. 3983; Порядок и условия выдачи государственных жилищных сертификатов от 10 июля 1995 г.).
4. Помимо предмета и цены, существенным условием договора продажи жилого помещения является перечень тех лиц, которые и после продажи сохраняют право пользования этим помещением. Ими согласно закону могут быть:
а) члены семьи прежнего собственника, оставшиеся проживать в помещении (ст. 292 ГК). Их круг определяется по правилам ст. 53 ЖК, включая даже тех, кто прекратил семейные связи с прежним собственником;
б) наниматель жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане. Их перечень определяется по правилам ст. 677 ГК;
в) гражданин, являющийся поднанимателем жилого помещения, в пределах срока действия договора найма (ст. 685 ГК).
В тех случаях, когда продается жилой дом из состава домов государственного или муниципального жилищного фонда социального использования, в этот перечень должны быть включены:
а) наниматель и члены его семьи (ст. 672 ГК). Их круг также определяется по правилам ст. 53 ЖК:
б) гражданин, являющийся поднанимателем жилого помещения, в пределах срока действия договора найма (ст. 672 и 685 ГК).
5. Договор купли - продажи жилого помещения, в отличие от прочих договоров продажи недвижимости, подлежит государственной регистрации. Незарегистрированный договор продажи жилого помещения считается незаключенным, и напротив, при наличии факта регистрации он вступает в силу с момента ее осуществления (п. 3 ст. 433 ГК).
Необходимость регистрации договора продажи недвижимости следует отличать от регистрации перехода права собственности (см. ст. 551 и коммент. к ней). Вместе с тем государственную регистрацию договоров продажи недвижимости должны осуществлять те же органы, которые регистрируют переход права собственности на нее (ст. 131, ст. 551 и коммент. к ней). В г. Москве, например, договор продажи жилого помещения после его нотариального оформления подлежит обязательной регистрации в Департаменте муниципального жилья (Постановление Правительства г. Москвы от 16 февраля 1993 г. N 142 "Об упорядочении организации управления жилищным фондом г. Москвы" в ред. Постановления Правительства г. Москвы от 28 ноября 1995 г. N 964).
6. При продаже квартиры или ее части в многоквартирном жилом доме к покупателю недвижимости помимо права собственности на квартиру переходит право собственности на долю в общем имуществе жильцов, перечисленном в ст. 290 ГК.
§ 8. Продажа предприятия
Институт продажи предприятия как имущественного комплекса является новым по сравнению с ГК 1964. Однако в целом российскому праву он давно известен, хотя, быть может, в несколько ином виде, нежели сформулирован в новом ГК. Продажа предприятий широко применялась в старой предпринимательской практике, скромнее - в годы НЭПа. Возможность продажи предприятия в целом прямо упоминается в ГК 1922 (см. ст. 22 и приложение к ней). В последние годы, еще до введения в действие нового ГК, продажа государственных и муниципальных предприятий (по конкурсу или аукциону) использовалась как один из способов приватизации.

Рекомендуем: